Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, nhà phố xây sẵn đang tạo thành cơn sốt nhẹ ở ngoại thành nhờ nguồn cung ít ỏi, giá cả phải chăng, đáp ứng được nhu cầu an cư của những người có hầu bao khiêm tốn. Tuy nhiên, đây là một kênh đầu tư đòi hỏi sự tỉ mỉ rất cao, người mua cần cẩn trọng trước khi chọn mặt gửi vàng. Ông Quang chia sẻ cẩm nang “5 tiêu chí vàng” giúp nhà đầu tư tham khảo trước khi đầu tư vào loại tài sản này.
Thứ nhất: Đo vị trí và khoảng cách hợp lý. Nhà phố xây sẵn ở ngoại ô tất nhiên cách khu trung tâm rất xa, tính bằng đơn vị chục km trở lên, đồng nghĩa với việc mất rất nhiều thời gian di chuyển. Với tình trạng tắc đường kẹt xe ở đô thị, mỗi ngày 2 bận đi về sẽ khiến cho quỹ thời gian hao phí dọc đường bị nhân đôi và trở thành nỗi ám ảnh lớn. Tuy nhiên, vẫn có bí quyết chọn vị trí căn nhà ngoại ô phù hợp bằng cách đo cự ly từ nhà đến nơi làm việc, các hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, trung tâm hành chính địa phương), công trình tiện ích (chợ, trung tâm thương mại) không quá 5-6km. Khoảng cách này hợp lý để ổn định được thời khóa biểu và chăm lo cuộc sống bao gồm: làm việc, cho con cái học hành, chăm sóc sức khỏe, vui chơi, giải trí…
Ví dụ: làm việc ở gần sân bay Tân Sơn Nhất có thể chọn vị trí căn nhà ở quận 12, Gò Vấp. Làm việc ở quận 7 có thể định vị căn nhà ở Phú Xuân, huyện Nhà Bè. Làm việc tại cảng Cát Lái chọn nhà Thủ Đức, rìa quận 9…
 |
Pháp lý và chất lượng xây dựng của nhà phố xây sẵn ở ngoại ô thành phố thường khá phức tạp và mang tính thách đố đối với nhà đầu tư. Ảnh: Vũ Lê |
Thứ hai: Tìm hiểu kỹ pháp lý cho đến khi tường tận mới mua. Trên thực tế, nhà phố xây sẵn ở các quận xa nội đô thành phố không đồng nhất về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nhiều địa phương có quy định tách thửa, phân lô, chuẩn xây dựng khác nhau. Đây thật sự là một thách đố lớn đối với người mua. Do đó, nhà đầu tư cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ quy trình hồ sơ pháp lý. Bên mua có quyền giữ lại một khoản tiền cho đến khi hoàn thiện giấy tờ nhà. Ngoài ra, khách có thể yêu cầu giải thích các vấn đề: bản vẽ thiết kế, tường nhà chung hay riêng, giấy tờ nhà được địa phương cấp theo quy định nào, sổ chung hay riêng, quy định tách thửa của địa phương ra sao…
Tại ngoại ô, có một số căn nhà phố xây sẵn tường chung, 2 nhà một sổ song cũng có nhiều trường hợp nhà phố liên kế, nhìn bên ngoài san sát nhau nhưng tường riêng và sổ riêng. Về mặt pháp lý, nhà sổ chung và sổ riêng đều hợp pháp. Tuy nhiên, nhà sổ riêng thuận lợi hơn vì rút ngắn quá trình giao dịch trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại).
Ví dụ: tại quận 12, với nhà phố xây sẵn có diện tích đất 50m2, diện tích sàn xây dựng (diện tích nhà ở) 100m2 hoàn toàn có thể tách thửa ra sổ riêng từng căn nhà theo đúng quy định. Hồ sơ ban đầu của trường hợp này là 2 nhà chung một sổ, cùng một thửa đất, xây tường riêng và được tách thửa, cấp sổ riêng sau khi có người về ở. Tại huyện Bình Chánh, nhà phố xây trên diện tích đất 80m2 cũng được cấp sổ riêng. Trong khi đó, tại Nhà Bè, giáp ranh quận 7, các căn nhà phố xây sẵn thường có sổ chung, tường chung, diện tích khiêm tốn hơn vì giá đất tại đây đắt hơn nên diện tích thửa đất nhỏ hơn.
Thứ ba: Giám sát chất lượng xây dựng và yêu cầu chế độ bảo hành, bảo trì. Nhà xây sẵn ở ngoại ô khá xa trung tâm, dựa trên nền tảng quỹ đất rẻ giúp cho tổng giá trị tài sản vừa túi tiền của nhiều người. Do phải đáp ứng tiêu chí rẻ nên chất lượng xây dựng thường không cao, phổ biến nhất là đạt mức trung bình khá. Thêm nữa, khu vực ngoại thành thường có nền đất yếu, có thể ảnh hưởng lớn đến chất lượng căn nhà. Trong khi đó, đa số người mua nhà phố xây sẵn không thể xác định chất lượng công trình. Đây cũng là vấn đề chuyên môn, người ngoại đạo khó mà tường tận.
Tuy nhiên, khách có thể tìm chuyên gia xây dựng giám sát, thẩm định quá trình thi công, xác định các tiêu chuẩn của địa chất và độ bền tối thiểu của căn nhà trước khi bỏ tiền mua. Thông thường, nếu là chủ đầu tư làm ăn uy tín sẽ định vị chất lượng công trình đạt mức trên trung bình (thang điểm 10 thì đạt 5,5-6 điểm). Doanh nghiệp cũng cung cấp bản vẽ kỹ thuật, cam kết lộ trình bảo hành, bảo trì và thực hiện nghiêm túc.
Thứ tư: Muốn thuận tiện để ở, dễ bán, dễ cho thuê phải rà soát tốc độ đô thị hóa. Đối với người mua nhà phố xây sẵn có giá từ 700-800 triệu đồng đến trên dưới một tỷ đồng một căn, mục tiêu lớn nhất là an cư tạm thời để khởi nghiệp, số nhỏ còn lại nhắm đến đầu tư trung hạn. Điều này có nghĩa là nhiều khả năng căn nhà sẽ được bán lại sau một thời gian sử dụng. Nhu cầu mua đi bán lại loại tài sản này khá lớn trong chu kỳ 5 năm trở lên. Theo khảo sát nội bộ của một ngân hàng thương mại uy tín tại TP HCM, có khoảng 30% những người mua căn nhà đầu tiên sẽ đổi nhà trong vòng 5 năm sau đó. Nhu cầu đổi xuất phát từ các lý do: tích lũy tài chính đủ lớn để mua nhà to, gia đình nhỏ có thêm thành viên mới, cần không gian rộng rãi hơn.
Bí quyết để đạt thanh khoản cao là chọn căn nhà xây sẵn ở ngoại ô có hạ tầng kết nối thông suốt, khả năng lấp đầy cộng đồng cư dân nhanh. Tốc độ đô thị hóa của đô thị sẽ tạo động lực giãn dân về các cực ở vùng ngoại ô là tiêu chí đầu tiên thúc đẩy thanh khoản của loại nhà phố này tăng lên. Ngoài ra, sự phát triển của cộng đồng cư dân địa phương cũng đóng vai trò tích cực trong việc tạo thanh khoản cho nhà phố ngoại thành.
Thứ năm: Đừng kỳ vọng kiếm lời nhanh, xác định đầu tư trung – dài hạn. Đối với nhà phố xây sẵn, nhu cầu mua trước tiên là để ở, chấp nhận khấu hao theo thời gian, sau nữa mới là mục tiêu đầu tư tích lũy tài sản gắn liền với đất. Tốc độ tăng giá của loại bất động sản này khá chậm do vị trí nằm ở vùng rìa trung tâm đô thị, khoảng cách di chuyển về nội đô khá xa. Đây cũng là sức ì khiến nhà phố ngoại thành cần khoảng 5 năm mới tăng giá đáng kể. Tỷ lệ tăng giá thường phụ thuộc vào động lực đô thị hóa của toàn thành phố, tốc độ hình thành khu dân cư địa phương vì bất động sản mang tính cục bộ rất cao.
Vũ Lê ghi
Bài viết liên quan
