Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.
Còn một tháng trước khi quy định này có hiệu lực, một số chủ dự án tại TP HCM đã bắt đầu chuẩn bị áp dụng. Trong tuần này, Tập đoàn Novaland vừa ký kết với ngân hàng VPBank cam kết bảo lãnh cho người mua 4 dự án nhà ở do doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Một số dự án cao cấp khác tại phường Thảo Điền (quận 2) và quận Bình Thạnh cũng thực hiện hình thức bảo lãnh này.
Nhiều chuyên gia ủng hộ và tin tưởng quy định mới có thể gián tiếp kích cầu cho thị trường bất động sản, nơi mà người mua lâu nay vẫn thấp thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư. Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh cho rằng nếu áp dụng quy định bảo lãnh này, trách nhiệm của chủ đầu tư và ngân hàng giám sát buộc phải nâng lên cấp độ cao hơn.
Điều 56 sẽ làm tăng độ minh bạch, an toàn cho dự án và tránh rủi ro cho người mua nhà. Quy định này định vị các doanh nghiệp phát triển bất động sản theo 2 hướng. Một là bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hai là nếu muốn né quy trình bảo lãnh thì doanh nghiệp buộc phải xây xong dự án mới được bán.
“Như vậy, khách hàng được đặt vào vị trí trung tâm của thị trường, được bảo vệ quyền lợi tốt hơn so với trước đây. Thị trường cũng sẽ đón cú hích tinh thần nhẹ khi sàng lọc bớt những chủ đầu tư yếu”, ông nói.
 |
Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải được sự bảo lãnh của ngân hàng được các chuyên gia đánh giá cao, kỳ vọng tạo cú hích tích cực cho thị trường. Ảnh: Vũ Lê |
Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cũng đánh giá Điều 56 sẽ rất hữu ích đối với thị trường trong bối cảnh bất động sản trên đà hồi phục. Quy định này có thể là động lực củng cố thêm niềm tin của khách hàng nhỏ lẻ và nhà đầu tư. Bởi lẽ, ngân hàng đứng ra bảo lãnh nghĩa là họ không chỉ cho vay, giám sát tiến độ và quản lý chặt dòng tiền mà còn cam kết bồi thường nếu có rủi ro xảy ra.
Theo ông Quang, vận dụng tốt quy định bắt buộc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai có thể dẫn đến kịch bản tươi sáng là nguồn thu từ khách hàng sẽ được chi đúng mục đích. Chuyên gia này dự đoán, ngân hàng sẽ bảo lãnh cho dự án nếu có hơn 20% khách hàng đồng ý mua lúc dự án hoàn thành các pháp lý đầy đủ. Nếu dưới tỷ lệ này dự án có thể bị nhà băng từ chối bảo lãnh.
Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương chỉ ra hàng loạt ưu điểm của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trước tiên là tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng rất nhiều chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ.
Tiếp đó giúp thanh lọc được một số những nhà phát triển bất động sản tay không bắt giặc, hoặc không thật sự uy tín. Đồng thơi tăng độ minh bạch cho thị trường, tạo hành lang pháp lý giúp khách hàng an tâm khi ra quyết định mua nhà. Cuối cùng là thanh khoản sẽ có cơ hội tăng lên khi khách hàng có tâm lý thoải mái khi mua nhà vì quyền lợi của mình được đảm bảo.
Tuy nhiên, có không ít ý kiến cho rằng bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai cần được nhanh chóng hướng dẫn cụ thể và phải điều chỉnh, cân nhắc gia giảm một số khoản để phù hợp hơn với thực tế. Một mặt thừa nhận ưu điểm bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng của Điều 56, mặt khác Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu bày tỏ lo ngại chế định này có thể làm phát sinh thêm chi phí mới.
Ông Châu phân tích, quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, dự án có 100 căn hộ, giá một tỷ đồng một căn, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm.
Theo điều 56, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế. Mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%, tương đương 2 tỷ đồng. Chi phí này, chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà.
Ông Châu cho biết thêm, một điểm hạn chế nữa của quy định bảo lãnh này là không phân biệt rõ cách áp dụng giữa doanh nghiệp uy tín, có năng lực thật sự với một số doanh nghiệp kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo. Cào bằng tất cả các doanh nghiệp vào một nhóm có thể khiến phát sinh chi phí không cần thiết.
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương khuyến nghị, 8 năm qua bất động sản khủng hoảng hầu hết các doanh nghiệp đều bị thua lỗ nhiều, lý lịch tài chính, chỉ số nợ xấu, tồn kho đều cao. Khi thị trường xuất hiện dấu hiệu hồi phục, các công ty cần cú hích để tăng sức đề kháng sau cơn bạo bệnh. Áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà vào thời điểm này có thể khiến cho ngân hàng ngại đứng ra bảo hộ cho dự án và khách hàng. Bởi lẽ đa phần các chủ đầu tư chưa đáp ứng được các điều kiện nghiêm ngặt của quy trình bảo lãnh. Điều này có thể khiến cho việc bán hàng của doanh nghiệp tiếp tục bị trì hoãn, khó càng thêm khó.
Ông Khương đề xuất các Bộ, ngành khi soạn thảo thông tư hướng dẫn cần chú ý chọn thời điểm thích hợp để áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm dung hòa lợi ích 3 bên: người mua nhà, doanh nghiệp và cả ngân hàng.
Về phía ngân hàng, Phó tổng giám đốc VPBank, Phan Ngọc Hòa tiết lộ: “Tiêu chí để ngân hàng xem xét bảo lãnh cho dự án khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai rất khắt khe”.
Ông Hòa thừa nhận, khi ký kết hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, bản thân ngân hàng cũng bị áp lực. Bởi lẽ, nhà băng sẽ thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua. Cụ thể là hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có.
“Do đó, để an toàn, chúng tôi chỉ ưu tiên bảo lãnh đối tác truyền thống hoặc chiến lược. Ngân hàng phải có sự thấu hiểu cặn kẽ tình hình tài chính của doanh nghiệp, nắm chắc hồ sơ pháp lý, năng lực triển khai dự án và tính khả mãi của tài sản”, ông nói.
Vũ Lê
Bài viết liên quan
