Ham căn hộ cao cấp, khách tự ‘chui đầu vào rọ’

Mua căn hộ cao cấp giá trị lớn nhưng nhiều khách hàng ít quan tâm vấn đề pháp lý, năng lực chủ đầu tư. Điều này có thể dẫn đến nhiều rủi ro về sau.

Giăng “bẫy” bán căn hộ trái phép

Một số khách hàng thời gian qua đã gửi thông tin dự án đến Vland đề nghị được tư vấn về pháp lý, hiệu quả đầu tư các dự án. Qua tham khảo nhiều hợp đồng, chủ đầu tư có nhiều “chiêu” đẩy rủi ro về phía người mua. Những sai phạm, yếu kém của chủ đầu tư thường được “bảo vệ” bởi những Điều, Khoản bất lợi cho khách hàng. Điều này xuất phát từ thói quen của người mua không tham vấn luật sư, trong khi chủ đầu tư luôn có đội ngũ luật sư “chỉ đường”. Đối với người thiếu kinh nghiệm, đọc kỹ hợp đồng là một chuyện, mà hiểu được những cái “bẫy” giăng sẵn trong đó lại là chuyện khác.

hợp đồng mua bán căn hộ, bàn giao căn hộ, phạt chậm bàn giao căn hộ, chẻ nhỏ căn hộ, chiếm dụng vốn, bán căn hộ trái phép

Theo quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà – thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Nhưng thực tế, một số chủ đầu tư năng lực tài chính có hạn, lại “ôm” quá nhiều dự án, nên tìm đủ cách huy động vốn khi chung cư còn chưa xây dựng xong phần móng. Trong khi đó, không phải người nào, khi ký Hợp đồng mua căn hộ, cũng tận mắt kiểm tra xem phần móng đã được làm hay chưa, và biết quy định về giá trị góp vốn theo tiến độ.

Mặt khác, hiện nay, việc chẻ nhỏ căn hộ trái phép để bán cũng khá phổ biến ở phân khúc căn hộ cao cấp. Tại những dự án này, hợp đồng mẫu đưa ra những thỏa thuận “lắt léo” mà người không tinh ý sẽ khó nhận biết. Để miễn trừ trách nhiệm, hợp đồng có thể đưa vào sự kiện bất khả kháng là hành vi của chính quyền: việc cấm hoặc đình chỉ có thời hạn hoạt động đầu tư xây dựng dự án hoặc do quá trình giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Một dạng thỏa thuận “bảo vệ” việc bán căn hộ trái phép cũng được nhiều dự án sử dụng là, trong trường hợp một hoặc nhiều quy định tại Hợp đồng này bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo các quy định pháp luật có liên quan thì hiệu lực, giá trị pháp lý và khả năng thi hành của các điều khoản còn lại trong Hợp đồng này sẽ không bị ảnh hưởng hoặc cản trở bởi sự vô hiệu, không có giá trị pháp lý của các điều khoản đó dưới bất kỳ hình thức nào. Hai Bên sẽ nhanh chóng sửa đổi các điều khoản vô hiệu này cho phù hợp với ý chí của hai Bên như nêu tại Hợp đồng. Tuy nhiên, việc bán căn hộ không không đúng với quyết định phê duyệt dự án sẽ dẫn đến “đối tượng không thể thực hiện được”. Do đó, hợp đồng vô hiệu theo Điều 411, Bộ Luật Dân sự.

Nhiều chủ đầu tư còn “cẩn thận” đưa ra thỏa thuận bảo mật, trong suốt thời hạn có hiệu lực của Hợp đồng này, các Bên không được tiết lộ bất cứ thông tin nào liên quan đến Hợp đồng này và bất kỳ các thông tin nào của Bên kia cho bất cứ bên thứ ba nào nếu không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên kia, trừ khi phải tiết lộ cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan phù hợp với các quy định của pháp luật áp dụng. Sau đó, chỉ cần “gài” thêm thỏa thuận bên mua phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên bán khi vi phạm Điều, Khoản bảo mật thì có tranh chấp, khách hàng cũng “sợ”, không dám đưa thông tin lên báo chí!

Tranh chấp, biết kêu ai?

Với việc bán căn hộ trái phép, một số dự án cũng đưa vào hợp đồng điều khoản, bên mua tự chịu trách nhiệm đối với các tranh chấp, khiếu kiện của bên thứ ba bất kỳ đối với các hành vi của Bên mua có liên quan đến việc ký kết và thực hiện Hợp đồng này cũng như trong quá trình Bên mua sử dụng và định đoạt căn hộ. Như vậy, nếu cơ quan nhà nước không hoàn công, cấp giấy chứng nhận thì người mua biết kêu ai!

Trường hợp xảy ra tranh chấp, không phải luật sư nào cũng dám đại diện khách hàng, vì hợp đồng đã tính trước, trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu các tranh chấp của bên thứ ba đối với Bên mua làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của Bên bán hoặc làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của dự án xây dựng cao ốc thì Bên mua và bên thứ ba phải có trách nhiệm liên đới bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh cho Bên bán và Bên bán được quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng và Bên mua phải thực hiện các nghĩa vụ cho việc chấm dứt Hợp đồng như quy định của Hợp đồng này.

Sự liều lĩnh của chủ đầu tư khi triển khai hàng loạt dự án căn hộ cao cấp cùng lúc, với tiến độ ì ạch, cũng đã được tính trước khả năng bị phạt do chậm giao nhà. Bên cạnh lãi phạt bên cao, bên thấp thì vẫn còn nhiều “độc chiêu” khác. Đã có trường hợp, hợp đồng có ghi lãi suất phạt chậm bàn giao căn hộ, nhưng lại không có thời điểm bắt đầu tính lãi. Vướng vào trường hợp này, thì việc tính tiền lãi phạt bao nhiêu còn phụ thuộc “lòng tốt” của chủ đầu tư. Một chiêu khác tinh vi hơn là, Bên bán sẽ bị phạt, nhưng với điều kiện việc bàn giao trễ do lỗi hoàn toàn của Bên bán. Nhưng, việc chứng minh “do lỗi hoàn toàn của Bên bán” khó như lên trời, vì Bên bán hoàn toàn có thể đổ lỗi do thị trường… Như vậy, dù có bàn giao chậm bao lâu, Bên bán cũng không mất một đồng lãi phạt!

Đến đường cùng, khi khách hàng muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng không dễ. Thỏa thuận, Bên B có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc chịu phạt vi phạm trong trường hợp có đủ bằng chứng và cơ sở pháp lý chứng minh Bên A không có quyền bán căn hộ theo Hợp đồng, sẽ đưa Bên B vào thế khó. Một khi Bên A đã cố tình vi phạm thì các bằng chứng sẽ không bao giờ được công khai cho người mua tiếp cận. Điều này dễ dẫn đến việc chủ đầu tư ngang nhiên chiếm dụng vốn của khách hàng.

Thời gian qua, nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Quận 7, Quận 4, Quận 2, Bình Thạnh, Phú Nhuận có căn hộ diện tích nhỏ thu hút khá nhiều khách hàng quan tâm. Tuy nhiên, nguồn tin riêng của Vland cho biết, một số dự án đã chẻ nhỏ căn hộ trái phép, huy động vốn khi chung cư chưa xây xong phần móng.

Khách hàng cần lưu ý, quan điểm chỉ đạo của TP từ năm 2013 là không cho phép chẻ nhỏ căn hộ khu trung tâm. Thực tế, đối với các dự án căn hộ cao cấp, nếu có vấn đề khuất tất, bên bán sẽ từ chối cung cấp đầy đủ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, hợp đồng mẫu cho khách hàng tham vấn luật sư. Các chuyên gia khuyến cáo, không nên vì chủ quan, thiếu tìm hiểu, kiểm chứng thông tin mà phải trả giá đắt về sau.

Quốc Tuấn

Được sự hỗ trợ của nhiều Luật sư, Chuyên gia, Vland tiếp tục loạt bài phân tích về rủi ro và kiểm soát rủi ro khi mua nhà, đất dự án. Bạn đọc quan tâm có thể gửi hợp đồng, pháp lý dự án và những thông tin liên quan đến email: Vland@vietnamnet.vn để được tư vấn kịp thời.